f(x)應用題:最大效益化的複合式空間分配|晴天見設計

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什麼是獨特性?
Nov 12 2020
f(x)應用題:最大效益化的複合式空間分配

#空間分配 #文很長 #請搭配圖片閱讀
如果要把一整層的公共空間租下來,做整體的規劃經營。你會怎麼分配?
空間從前到後,大概能分為A、B、C、D四個區域。

A區為前面人流比較多的地方,拿來做為再出租的空間,以保底抽成的方式出租給一些品牌,賣一些紀念品。
B區則是中段的區域,該區目前為中型咖啡廳,大概75個位置。
C區算是空間中後段的部分,此區域算是最難處理的空間,因為主要動線並沒有規劃到該區,唯一的優勢是擁有良好的視野能見窗戶外的藍天白雲。
後段側邊D區為連結C與A的走道。不過因不是主要走道,一般人流不會往這個方向,所以生意門可羅雀。

在這題中,業主認為將餐飲(B區)的範圍擴大,然後增設一些親子設施,便能增加座位數與該區的生意。但因為假日的時候,座位供不應求,所以打算把前面人流多的一部份(A區)切出來,作為座位區。

並且為了避免各個攤位爭奇鬥豔卻同時影響空間,前面的出租空間希望以小房子形象做整合,讓各個品牌擺放自己的商品。此外,C區後段打算作為活動舉辦的空間,方便週末有活動時能有小型包場的作為場地提供,而至於D區就不知道該怎麼處理。


而我認為這個空間建議怎麼做呢?
1.想要將A區這個空間規範起來,基本上是從管理者的角度出發,並沒有從消費者的角度去了解。因為消費者喜歡新奇、喜歡看到不同的東西,希望會有一種尋寶的感覺,而持續進行探查及消費。以目前來說是一個不錯的方式。
轉為管理者的角度,由於這些出租者的類型多樣,販售商品的類型有別,陳列的形式又該怎麼獲得所有的承租者滿意?再者,屋子的造型,誰該去維修?當承租者不租時,陳列裝置該怎麼處理?要空在那裡?還是要回收?雖然屋子能夠解決管理者前面的問題,但後面的問題沒有釐清,反而造成更多的困擾,並且在成本上無謂的增加。

2.B區為了要衝高座位數,犧牲一部分A區出租空間,來作為座位區,看似可以聚集人氣,但在我看來,這是把自己置於風險之下,如果保底抽成的話,至少你在每坪可以有基礎的費用可以收入,如果今天成為座位區的話,可能六日是爆滿,但平日的時候人數寥寥可數,坪效是不足的,甚至會沒有收入。這樣反而相對冒險,也就是說,如果A區的坪效假日每坪是五萬,但換成座位區的話,假日每坪可能很難到達三萬。平日的換算即便出租攤位都沒生意,你還有保底的收入,但如果連出租空間都沒生意,咖啡廳的生意也相同慘澹,這樣來看是不是很容易做出選擇?

3.C區後面的空間拿來作為講座或是包場的空間。這點我認為是合理的,但包場的時間大概就是在六日,因包場的需求高,這種空間常常不敷使用。在六日人流爆滿的時候,卻用包場的方式控制不高的坪效,這樣對嗎?

再來是收益部分,若用最低的平均消費,包場平均一個人大概在500元左右,但卻佔用這個2-3個小時。如果是一般消費者,也是在500元左右,但用餐時間卻不會超過1個小時,尤其假日爆滿的狀況,人的流動及座位的輪轉率會提高,因此坪效也會增高。


所以,我的建議是將B區欲增加的座位數,挪到比較沒有坪效(C區),並在B區中段的咖啡廳接單,那這樣人流便能引導到後方相對較少人的C區。強調親子友善空間與伴著良好風景的加乘下,停留時間也能拉長,空間內的人能看著戶外的人活動,而在戶外的人也能看見室內用餐的人進而到裡頭消費。

最後是D區的部分,因此空間後面側邊的走道,幾乎只是一個過道,即時是假日也很難發揮任何坪效我建議只要把這個走道做一些區隔,不影響整體動線(假日時間這邊的人流依舊不多),加上一些音響麥克風,它就成為一個很好用的包場空間。

綜觀整個規劃的概念,基本上就是把有收益的與沒有收益的空間,做好區隔,使集中、靜態的行為放在人流低的地方,而將重點放在人流高的地方,才能發揮空間最大的效益。